Valle Hermoso, La RIoja

La Rioja tiene más de 484 mil hectáreas rurales en manos extranjeras. En General Lamadrid, la extranjerización alcanza el 56,7 % del territorio rural. La Ley 26.737 no prohíbe la inversión extranjera ni obliga a devolver las propiedades compradas antes de 2011: establece límites para evitar que la tierra, el agua y las zonas fronterizas queden concentradas sin control público. El Gobierno nacional intenta ahora reemplazar esas restricciones federales por un sistema dependiente de cada provincia.

Cuando se habla de la Ley de Tierras suele plantearse una falsa disyuntiva de inversión o soberanía, propiedad privada o intervención estatal. Sin embargo, la norma sancionada en 2011 no prohibió que una persona extranjera comprara un campo en Argentina. Lo que hizo fue establecer límites, crear un registro nacional y reconocer que la tierra rural no es un bien cualquiera.

La tierra permite producir alimentos, contiene agua, bosques, minerales y biodiversidad, sostiene comunidades y define el control territorial del país. La propia Ley 26.737 la considera un recurso natural no renovable y dispone que su adquisición no puede ser tratada simplemente como una inversión protegida por los tratados internacionales.

La pregunta detrás de la ley fue, entonces, bastante concreta: ¿puede el mercado decidir sin ningún límite qué proporción del territorio argentino queda en manos de personas, sociedades o capitales extranjeros?

Una ley que no surgió de un caso aislado

La Ley 26.737 fue sancionada el 22 de diciembre de 2011, pero el debate había comenzado mucho antes. En el Congreso existían iniciativas para regular la adquisición de tierras rurales por extranjeros desde, al menos, comienzos de los años 2000. En 2003 y 2005 ya se habían presentado proyectos que proponían restricciones para extranjeros no residentes y límites calculados sobre la superficie rural de los municipios o comunas.

Durante esa década, numerosos conflictos colocaron el tema en la agenda pública. Distintos proyectos parlamentarios mencionaron las grandes extensiones adquiridas por Luciano Benetton, Douglas Tompkins, Ted Turner, Joe Lewis y otros empresarios o grupos extranjeros. Más allá de que las cifras difundidas variaron con el tiempo, esos casos representaban una preocupación común, la concentración de enormes superficies, muchas de ellas ubicadas en la Patagonia, cerca de fronteras, lagos, bosques o reservas de agua.

También existía un problema básico de información. Antes de la ley, Argentina no contaba con un sistema nacional integrado que permitiera saber con precisión quiénes poseían las tierras rurales, qué nacionalidad tenían los titulares, cuánto territorio concentraban y dónde estaba ubicado.

Por eso, uno de los aportes centrales de la Ley de Tierras fue la creación del Registro Nacional de Tierras Rurales, encargado de reunir información catastral y dominial, controlar las operaciones y emitir certificados de habilitación antes de que se transfieran propiedades o derechos posesorios a extranjeros.

Valle Hermoso: el antecedente riojano que encendió las alarmas

En La Rioja, el caso más emblemático fue Valle Hermoso, en el departamento Vinchina. En 2010, la Cámara de Diputados de la Nación recibió un proyecto para expresar su “extrema preocupación” por la venta de aproximadamente 200 mil hectáreas con un pueblo dentro del territorio. La presentación solicitaba la intervención de las autoridades nacionales frente a una operación que afectaba tierras habitadas por familias riojanas.

El episodio condensaba prácticamente todos los elementos que después aparecerán en la discusión sobre la Ley de Tierras. Una extensión territorial extraordinaria, un potencial comprador extranjero, población establecida dentro de las tierras, caminos, escuelas e infraestructura pública, fuentes de agua, proximidad con la frontera con Chile y dificultades para determinar quién era propietario y quién ejercía la posesión histórica.

Si bien, la ley 26.737 no fue la que detuvo la operación de Valle Hermoso, porque todavía no existía. El conflicto ocurrió antes de su sanción. La transferencia quedó atravesada por procesos judiciales, la resistencia de los pobladores y el régimen especial de seguridad de fronteras, que exige autorización nacional para determinadas operaciones en territorios próximos a los límites internacionales. Valle Hermoso tampoco fue la única causa de la ley. Pero funcionó como un ejemplo extremo de lo que podía suceder cuando una enorme superficie era tratada exclusivamente como un inmueble comercial, aunque dentro de ella hubiera comunidades, bienes públicos y recursos estratégicos.

La extranjerización de tierras en La Rioja

Existe otro aspecto del que se habla poco y es el que particularmente más me interesa. Antes de que cualquier hecho se convirtiera en una causa judicial, hay personas, problemáticas sociales y dolor. En este caso una familia enfrentaba decisiones irreversibles mientras veía circular información errónea sobre el estado de salud de su ser querido. 

Los datos del Registro Nacional de Tierras Rurales muestran que La Rioja tiene actualmente 484.560 hectáreas rurales de titularidad o posesión extranjera, equivalentes al 5,41% de su superficie rural. El promedio provincial está por debajo del límite del 15%. Sin embargo, la distribución territorial es profundamente desigual

General Lamadrid constituye el dato más alarmante porque más de la mitad de su territorio rural figura en manos extranjeras. Chilecito, en tanto, se encuentra apenas por debajo del tope legal del 15%. Esto revela por qué la ley no calcula la extranjerización únicamente sobre el total nacional o provincial. Si sólo se observara el promedio de La Rioja, el 5,41% podría parecer relativamente bajo. Pero este promedio oculta que un departamento específico presenta una concentración del 56,7%.

La información pública disponible tiene, además, una limitación importante, muestra superficies y porcentajes, pero no permite identificar directamente a los propietarios, las sociedades involucradas, las fechas de adquisición, los recursos naturales comprendidos ni las matrículas inmobiliarias correspondientes. Por eso, el dato de General Lamadrid abre una pregunta que todavía requiere acceso a Catastro y al Registro de la Propiedad Inmueble de La Rioja: ¿quién controla esas casi 350 mil hectáreas?

¿Cómo puede General Lamadrid superar el límite del 15 %?

Que General Lamadrid registre un 56,7% no demuestra, por sí solo, que todas esas operaciones hayan violado la Ley de Tierras. La norma establece expresamente que no afectaría los derechos adquiridos antes de su entrada en vigencia. Las personas o empresas extranjeras que ya poseían superficies superiores a los límites fijados en 2011 no fueron obligadas a venderlas. La reglamentación posterior confirmó que podían conservar esas tierras.

La ley funcionó hacia adelante, limitó nuevas adquisiciones, pero no produjo una expropiación ni una redistribución retroactiva. La Ley 26.737 no impide toda compra extranjera. Establece un sistema de límites acumulativos. Un límite general: las personas y sociedades extranjeras no pueden superar el 15% de la superficie rural del país. Ese mismo porcentaje debe respetarse en cada provincia y en cada municipio o departamento. Un límite por nacionalidad: las personas o empresas de una misma nacionalidad no pueden concentrar más del 30 % del cupo destinado a extranjeros. Y un límite individual: un mismo titular extranjero no puede superar las mil hectáreas en la denominada zona núcleo, o la superficie equivalente que se establezca según la productividad, calidad y ubicación de las tierras.

Protección de territorios estratégicos: la ley restringe la adquisición de inmuebles que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua permanentes y de envergadura, y establece controles especiales para las zonas de seguridad de frontera. Control de las sociedades: no sólo se considera extranjera a una empresa registrada fuera del país, también puede quedar comprendida una sociedad argentina cuyo capital o voluntad mayoritaria esté controlada por personas extranjeras. Un registro nacional: toda operación debe pasar por el Registro Nacional de Tierras Rurales que controla los cupos y expide el certificado correspondiente. La ley, por lo tanto, no diferencia solamente entre una persona argentina y una extranjera. Busca identificar quién controla realmente la sociedad compradora y evitar que se utilicen empresas locales, fideicomisos o personas interpuestas para ocultar capital extranjero.

La ley está vigente, pero la quieren derogar

El DNU 70/2023 dispuso su derogación con el argumento de que la norma limitaba el derecho de propiedad y las inversiones en el sector rural. Sin embargo, una medida cautelar restituyó su vigencia. El propio Registro Nacional de Tierras Rurales informa actualmente que continúa operativo, recibe solicitudes y expide certificados de habilitación.

En marzo de 2026, el Poder Ejecutivo envió al Senado el proyecto denominado Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, registrado como expediente PE-13/26. La propuesta no se limita a las tierras rurales, también modifica los regímenes de expropiaciones, desalojos, manejo del fuego y registros inmobiliarios. Pero uno de sus capítulos más discutidos cambia profundamente la Ley 26.737.

El proyecto de 2026 propone eliminar los principales topes federales para las adquisiciones realizadas por personas y empresas privadas extranjeras, concentrar las prohibiciones más estrictas en Estados extranjeros y empresas controladas por ellos, y permitir que cada provincia decida si establece sus propias restricciones. La explicación oficial es que ese esquema fortalecerá el federalismo. El dictamen de mayoría presentado en el Senado sostiene que las provincias deberían definir las condiciones aplicables según sus realidades territoriales.

El problema es que una facultad provincial no equivale a un piso nacional de protección. Sin una norma federal común, podría haber provincias con controles estrictos y otras sin límite alguno, incluso cuando las operaciones involucren agua, alimentos, zonas fronterizas o territorios ambientalmente estratégicos. El proyecto obtuvo dictamen de mayoría el 20 de mayo de 2026. Su tratamiento fue postergado y, el 16 de julio, el Senado aprobó pasar a un cuarto intermedio hasta el 6 de agosto. 

¿Qué implicaría para La Rioja?

La reforma eliminaría la barrera nacional que hoy permite decir que ninguna provincia ni departamento puede seguir aumentando indefinidamente su porcentaje de extranjerización. La Rioja no solo cuenta con el antecedente de Valle Hermoso, lo que pasa en General Lamadrid, con el 56,7 % de su superficie rural extranjerizada, ni lo que pasa Chilecito que está a sólo 0,14 puntos del límite del 15%. Sino que contamos con territorio cordillerano y fronterizo, cuencas hídricas escasas, áreas con recursos minerales y extensas zonas rurales con población dispersa y posesiones históricas todavía no regularizadas. En ese contexto, retirar los límites nacionales significa que la protección futura dependería casi completamente de las decisiones políticas y legislativas de la provincia.

La tierra no es solamente de quien puede pagarla

La existencia de la Ley de Tierras responde a un principio de que ningún poder económico, nacional o extranjero, debería poder concentrar sin límites una parte sustancial del territorio y de los recursos naturales de un país.

El caso de Valle Hermoso deja una advertencia que excede a una operación inmobiliaria ocurrida hace décadas. El verdadero peligro aparece cuando quienes gobiernan dejan de considerar al territorio como el lugar donde viven comunidades, se produce alimento, se conserva el agua y se construye soberanía, y comienzan a mirarlo únicamente como una mercancía disponible para el mejor postor. Un pueblo no es solamente una extensión dibujada sobre un plano. Es la vida de quienes nacieron allí, sus escuelas, sus caminos, sus fuentes de agua, su memoria y su derecho a permanecer. Que alguna vez se haya intentado vender 200 mil hectáreas con habitantes dentro debería ser suficiente para entender por qué hacen falta leyes que impidan que el poder económico pueda disponer de territorios enteros sin límites ni controles.

Por eso, la discusión sobre la Ley de Tierras no puede reducirse a una supuesta defensa de la inversión privada. Lo que está en juego es si el Estado conservará herramientas para impedir que pueblos, recursos estratégicos y zonas fronterizas queden subordinados a operaciones comerciales decididas lejos de quienes habitan esos territorios. El mayor riesgo no es solamente que alguien quiera comprar un pueblo. El mayor riesgo es que nos gobiernen personas capaces de considerar legítimo venderlo.

Cuando un gobierno entiende que todo tiene precio, la tierra, el agua, las montañas, los bienes públicos e incluso las comunidades, la soberanía deja de ser un derecho colectivo y se convierte en una oportunidad de negocios. La experiencia de Valle Hermoso demuestra que aquello que parece imposible puede intentarse. La situación de General Lamadrid demuestra que la concentración extranjera del territorio no es una hipótesis lejana. Y el intento de desarmar la Ley de Tierras demuestra que todavía existen proyectos políticos dispuestos a quitar los pocos límites construidos para evitarlo.

Defender esta ley no significa rechazar a quienes vienen de otros países ni negar toda inversión. Significa sostener que ningún gobierno tiene derecho a entregar, sin límites y sin control social, el territorio que pertenece también a las generaciones futuras. Porque gobernar no es administrar un remate, y un país no es una empresa en liquidación.